Plano Diretor redesenha expansão de Olímpia, cria distritos e debates

DO DIÁRIO — Olímpia entrou na fase decisiva da revisão do Plano Diretor, que definirá onde e como a cidade poderá crescer nos próximos dez anos. A minuta inclui o projeto habitacional Sonho Meu no perímetro urbano, cria distritos aeroportuário e industrial, estabelece novas regras para o Vale do Turismo e amplia em mais de 70% as áreas ambientalmente protegidas no distrito-sede. Texto e fotos Leonardo Concon

As mudanças foram apresentadas nesta terça-feira (18), durante a terceira audiência pública conduzida pela Prefeitura. Após os últimos ajustes, o projeto deverá ser encaminhado à Câmara Municipal na próxima semana.

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“Se o nosso cronograma for otimista, espero que, em 60 ou 70 dias, a gente tenha o Plano Diretor aprovado. É aquilo que vai nos nortear, no mínimo, pelos próximos dez anos”, afirmou o prefeito Geninho Zuliani na abertura da audiência.

Na Câmara, o projeto será recebido pelo presidente Flávio Olmos, distribuído aos vereadores e encaminhado às comissões permanentes. Uma nova audiência pública deverá ser convocada pelo Legislativo antes da votação, mas ainda não há data definida.

Participaram da audiência os vereadores Flávio Olmos, Marcão Coca, Luiz Salata, Charles Amaral e Sônia Guerra. O público reuniu engenheiros, arquitetos, empreendedores, representantes de imobiliárias, comerciantes e integrantes do projeto habitacional Sonho Meu.

Sonho Meu entra no perímetro urbano

A inclusão da área do Sonho Meu no perímetro urbano elimina o primeiro impedimento legal para o avanço do projeto habitacional, que reúne cerca de 230 famílias.

Atualmente, por estar fora do limite urbano, o terreno não pode ser parcelado para a implantação do empreendimento. A minuta também classifica a área como Zona Especial de Interesse Social, o que permite a aplicação de parâmetros urbanísticos e benefícios destinados à produção de moradias.

“O Sonho Meu está agora nessa proposta dentro do perímetro urbano. Depois da aprovação do novo Plano Diretor, o grupo poderá requerer as diretrizes à Prefeitura, desenvolver o projeto e começar a tirar esse sonho do papel”, afirmou Geninho.

A aprovação do Plano Diretor, no entanto, não autoriza automaticamente as construções. O grupo ainda deverá definir o modelo habitacional, elaborar o projeto urbanístico, obter as licenças e apresentar as soluções de infraestrutura.

Durante a audiência, representantes do Sonho Meu cobraram maior apoio público para a implantação do bairro. Eles argumentaram que o empreendimento poderá ampliar a oferta de imóveis, movimentar a construção civil e atender famílias que aguardam a regularização da área.

A equipe técnica respondeu que a Prefeitura removeu o obstáculo relacionado ao perímetro urbano, mas que a próxima etapa depende da apresentação e aprovação do projeto.

Zoneamento permitirá novas atividades

A revisão também altera o zoneamento de bairros que atualmente possuem restrições para a instalação de pequenos negócios e prestadores de serviços.

“O zoneamento travou muitos comerciantes e empresários nos últimos anos. Estamos propondo mudanças em áreas que eram estritamente residenciais para permitir pequenos serviços, escritórios e atividades que não tenham impacto significativo na vizinhança”, disse Geninho.

As permissões dependerão da classificação de cada zona e do impacto provocado pela atividade. Empreendimentos capazes de aumentar o tráfego, produzir ruídos ou afetar a rotina do entorno continuarão sujeitos a estudos e medidas de controle.

A proposta ainda cria um Comitê Integrado de Análise Multidisciplinar. O grupo reunirá representantes de diferentes secretarias para avaliar projetos com efeitos urbanísticos, ambientais, viários, culturais ou turísticos.

Vale do Turismo ganha novas regras

A atual Zona de Desenvolvimento Turístico passa a ser denominada Zona do Vale do Turismo. A região terá lote mínimo de 450 metros quadrados, taxa de ocupação de 70% e permeabilidade mínima de 20%.

O coeficiente de aproveitamento básico será 2 e o máximo, 4. Isso significa que, em um terreno de mil metros quadrados, poderão ser construídos diretamente até 2 mil metros quadrados. Para alcançar o limite de 4 mil metros quadrados, o empreendimento poderá depender da compra de potencial construtivo.

Esse pagamento, conhecido como outorga onerosa do direito de construir, será destinado ao fundo municipal responsável pelo financiamento de investimentos urbanos.

A minuta também cria a Zona da Vila do Folclore, com lote mínimo de 250 metros quadrados, ocupação de até 70%, coeficiente básico de 1,5, máximo de 2 e permeabilidade mínima de 15%.

O objetivo é permitir atividades ligadas ao turismo, à gastronomia, à cultura e à economia criativa, sem retirar as regras de controle da ocupação.

Distrito aeroportuário terá faixa de proteção

A área destinada ao futuro aeroporto passa a formar o Distrito Aeroportuário. Os terrenos deverão ter, no mínimo, 2,5 mil metros quadrados, com taxa máxima de ocupação de 50%, coeficiente básico de 1,5 e máximo de 2.

Ao redor da zona aeroportuária, a minuta cria uma faixa de amortecimento de mil metros. Nesse espaço, o uso do solo será controlado para evitar que residências e atividades incompatíveis se aproximem das futuras operações do aeroporto.

Além da estrutura aeroportuária, a região poderá receber serviços de apoio, manutenção, logística e outras atividades econômicas relacionadas ao empreendimento.

Região da Kimberlit vira distrito industrial

A revisão transforma a área próxima à Kimberlit em um novo distrito industrial. Outra zona industrial será delimitada na região da Usina Guarani.

As duas áreas terão faixas de amortecimento para separar as indústrias de bairros residenciais e de outros usos incompatíveis.

Durante a audiência, participantes defenderam a criação de incentivos para que indústrias instaladas dentro ou próximas da malha urbana transfiram gradualmente suas operações para os novos distritos.

A sugestão considera a proximidade da área da Kimberlit com rodovias, o futuro aeroporto e a ligação logística com São José do Rio Preto. A proposta não estava prevista na minuta e será analisada pela equipe técnica.

Centro terá incentivos e novos limites

A Zona Comercial Central terá lote mínimo de 300 metros quadrados, ocupação de até 80%, coeficiente básico 2 e máximo 3.

A minuta prevê um programa específico para estimular moradias, hotéis, restaurantes, atividades culturais, economia criativa e empreendimentos de uso misto no centro.

Entre as medidas previstas estão incentivos para recuperação de imóveis, redução de tributos e isenção temporária da outorga onerosa. A regulamentação desses benefícios dependerá de legislação posterior.

O potencial construtivo do centro provocou questionamentos. Um profissional do setor afirmou que a redução dos coeficientes poderia retirar 75 apartamentos de um empreendimento em estudo, o equivalente a 25% do projeto, e comprometer sua viabilidade econômica.

Também foram solicitadas revisões nos coeficientes da Zona do Vale do Turismo e das áreas destinadas a condomínios.

Empreendedora pede espaço permanente para a economia local

A primeira participante a ocupar o microfone foi a empreendedora Yolanda, da área de gastronomia. Ela pediu que o Plano Diretor inclua uma diretriz para a criação de um espaço permanente destinado ao artesanato, à gastronomia, à cultura e aos pequenos negócios de Olímpia.

Segundo Yolanda, a Feira de Férias realizada em julho recebeu cerca de 5,4 mil visitantes e demonstrou o potencial de uma estrutura voltada à economia criativa, especialmente nos fins de semana, feriados e períodos de alta temporada. “Não estou pedindo um espaço apenas para a minha empresa. Estou defendendo que quem produz, cria e empreende em Olímpia também faça parte do desenvolvimento turístico da cidade”, afirmou.

Ela questionou se a nova legislação poderá garantir uma área estruturada para artesãos, produtores, artistas, pequenos comerciantes, festivais e manifestações culturais. “Olímpia não deve apenas receber turistas. Precisamos transformar o turismo em oportunidade para quem vive aqui”, disse.

A equipe responsável pela revisão explicou que as zonas do Vale do Turismo, da Vila do Folclore e do centro histórico permitem a implantação desse tipo de atividade, mas a minuta não define um local específico.

Em resposta, o prefeito Geninho Zuliani disse que a Prefeitura estuda transformar o trecho em frente ao Enjoy Olímpia Park Resort, utilizado na Feira de Férias, em uma via coberta e permanente para eventos.

“O ano passado nós tentamos fazer o artesanato na Estação Cultural e percebemos que o turista não chegava até lá. Neste ano, acertamos quando levamos a feira para aquela via em frente ao Enjoy. Agora estamos estudando, com arquitetos locais, a possibilidade de transformar o espaço em uma rua coberta e permanente para grandes eventos”, afirmou.

Geninho também disse que o local poderá voltar a receber atividades de artesanato durante as férias de julho, dezembro e janeiro. A proposta, contudo, ainda está em fase de estudo e não aparece na minuta como obra definida.

Engenheiro propõe condomínio horizontal de casas

O engenheiro civil Paulo Canevaroli sugeriu a criação de uma categoria específica para condomínios horizontais de casas.

A minuta já regulamenta condomínios de lotes, mas não estabelece uma categoria intermediária para conjuntos residenciais formados por casas e áreas comuns privadas.

Segundo a proposta apresentada, o modelo poderia atender compradores enquadrados nas faixas 3 e 4 do Minha Casa, Minha Vida, com unidades maiores e estrutura compartilhada de lazer.

Canevaroli também pediu ajustes no cálculo das contrapartidas urbanísticas, nas exigências dos estudos de impacto e na contabilização de estacionamentos e áreas acessórias.

Outro questionamento tratou do raio territorial exigido para os estudos de impacto de vizinhança. A sugestão foi reduzir a extensão da análise nos processos simplificados, especialmente em empreendimentos de menor porte.

Arquitetos questionam redução no potencial construtivo

O presidente da Associação dos Arquitetos e Urbanistas de Olímpia, Donizeti Antunes, questionou a redução dos coeficientes de aproveitamento prevista para a Zona Comercial Central.

Segundo ele, a mudança poderá reduzir em 25% a capacidade de determinados empreendimentos e inviabilizar projetos que já estão em desenvolvimento.

“Em uma conta fechada de um cliente, a redução representa 75 apartamentos a menos, ou 25% do empreendimento. Reduzir o coeficiente de aproveitamento na Zona Central, no meu ponto de vista, inviabiliza o projeto”, afirmou.

Donizeti também defendeu a revisão dos índices aplicados ao Vale do Turismo. Ele questionou se uma das principais áreas econômicas da cidade não deveria receber maior potencial construtivo para estimular investimentos.

“Se o turismo é um dos principais fatores econômicos de Olímpia, por que não incentivar mais? O empreendimento traz investimentos, empregos e outras melhorias para a cidade”, disse.

O arquiteto ainda apontou a ausência de informações mais detalhadas sobre o planejamento viário e propôs incentivos para a transferência gradual das indústrias instaladas na malha urbana para o novo distrito industrial previsto na região da Kimberlite.

Imóveis vazios poderão pagar IPTU progressivo

A minuta amplia o número de imóveis sujeitos ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória.

Pela legislação atual, o instrumento alcança terrenos ou glebas com mais de 800 metros quadrados. A proposta reduz esse limite para 400 metros quadrados.

O mecanismo poderá ser aplicado a imóveis vazios ou subutilizados em regiões que já contam com infraestrutura. O proprietário será notificado para dar uma destinação adequada à área.

O prazo para protocolar o pedido de aprovação ou execução passará de um para dois anos. Se a obrigação não for cumprida, o município poderá aplicar o IPTU progressivo por cinco anos.

A alíquota aumentará gradualmente enquanto o imóvel continuar sem cumprir a função prevista para a área urbana.

Município poderá ter preferência na compra de imóveis

O Plano Diretor também atualiza o direito de preempção. O instrumento dá ao município preferência na compra de imóveis considerados estratégicos quando o proprietário decidir vendê-los.

As áreas poderão ser destinadas a projetos viários, equipamentos públicos, habitação, parques, preservação ambiental e outras intervenções de interesse coletivo.

Outro instrumento permitirá captar parte da valorização imobiliária provocada por obras ou anúncios de projetos públicos. Os recursos deverão ser reinvestidos no desenvolvimento urbano.

Proteção ambiental cresce mais de 70%

A minuta amplia em mais de 70% as áreas ambientalmente protegidas no distrito-sede. O novo desenho considera estudos do Plano Municipal de Macrodrenagem e os riscos provocados por alagamentos e eventos climáticos extremos.

Nas áreas ainda desocupadas, as faixas adicionais de proteção poderão alcançar 100 metros de cada lado dos cursos d’água. Outras regiões terão faixas de 70 ou 50 metros, além das áreas de preservação permanente exigidas pela legislação federal.

A proposta também cria áreas de mitigação em trechos já urbanizados próximos aos córregos. Nesses locais, as medidas deverão favorecer a drenagem, a permeabilidade do solo e a retenção da água da chuva.

Edificações com mais de 500 metros quadrados deverão instalar dispositivos de detenção de águas pluviais. O sistema deverá armazenar temporariamente parte da chuva para evitar que todo o volume chegue ao mesmo tempo às galerias.

O texto ainda delimita áreas para parques públicos, protege estações de tratamento de água e esgoto, reforça a preservação de nascentes e mantém a recuperação ambiental da área do antigo lixão.

Multas poderão chegar a 500 Ufesp

As infrações urbanísticas serão divididas em dez classes. As multas poderão variar de 25 a 500 Unidades Fiscais do Estado de São Paulo, as Ufesps.

As maiores penalidades serão aplicadas a danos ao patrimônio histórico. Ligações irregulares de água da chuva na rede de esgoto também poderão ser multadas.

Nos casos de reincidência ou permanência da irregularidade, o valor poderá dobrar a cada 30 dias.

Câmara ainda poderá alterar o projeto

A equipe técnica receberá contribuições por escrito até quinta-feira (20). As sugestões apresentadas na audiência e durante a consulta pública serão discutidas na sexta-feira (21).

A previsão é concluir a minuta no começo da próxima semana. Depois da revisão jurídica e dos procedimentos internos do Executivo, o texto será encaminhado à Câmara.

“Ninguém é dono da razão. Muitas contribuições foram validadas e a Câmara também poderá apresentar emendas e fazer ajustes finais”, afirmou Geninho.

Os vereadores poderão modificar pontos da proposta, desde que as alterações respeitem a legislação urbanística e passem pela análise das comissões.

Equipe responsável pela revisão

A equipe técnica municipal é formada por Didiane Victória Buzinelli Inaba, Amanda Weber Minari Meniti, Ariel Martins dos Santos, João Paulo de Castro, Luiz Gustavo Galetti Marques, Ricardo Antônio Motta e Samy Ribeiro dos Santos Leandro.

A comissão de revisão possui representantes das secretarias da Casa Civil, Governo, Assistência Social, Esporte, Turismo, Cultura, Inovação, Saúde, Educação, Planejamento e Finanças, Gestão, Zeladoria, Segurança e da Controladoria-Geral do Município.

A consultoria do Grupo Técnico de Apoio é composta por Marco Antônio Villela, Joana Gabos, Samira Rodrigues, Carlos Sandler, Paulo F. P. Brandão e Luciana da Silva Santos.

Serviço

Terceira audiência: 18 de agosto de 2026
Contribuições finais: até quinta-feira, 20 de agosto
Entrega: Secretaria Municipal de Obras, Engenharia e Infraestrutura
Consolidação técnica: sexta-feira, 21 de agosto
Envio à Câmara: previsto para a próxima semana
Audiência da Câmara: ainda sem data
Previsão inicial para conclusão: entre 60 e 70 dias