Olímpia tem 45 loteamentos irregulares, e Reurb prevê custos

DO DIÁRIO — Olímpia tem 45 loteamentos irregulares mapeados, e a regularização dessas áreas poderá exigir que ocupantes, proprietários e loteadores paguem projetos, estudos e obras. As regras também preveem cobrança de IPTU e, para núcleos fora do perímetro urbano, manutenção da infraestrutura pelos próprios beneficiários.

Os procedimentos foram apresentados na segunda-feira (28), durante reunião na Casa da Cultura que reuniu cerca de 100 pessoas, entre arquitetos, engenheiros, técnicos e beneficiários. O encontro detalhou as exigências para regularizar imóveis, chácaras e loteamentos pelo programa Olímpia Legal.

Os núcleos listados na Lei Complementar 335, de 9 de junho de 2026, começam classificados na modalidade de interesse específico, em que os interessados arcam com os custos. A mudança para interesse social depende de pedido e avaliação das condições das famílias.

Quem paga pela regularização

Na modalidade de interesse específico, chamada Reurb-E, as despesas cabem aos ocupantes, ao proprietário da área ou ao responsável pela implantação do loteamento. O pedido deve reconhecer expressamente a responsabilidade dos requerentes pelos custos.

A conta pode incluir levantamento do terreno, projetos, estudos ambientais, obras e taxas. Se o município assumir a execução nos casos previstos, poderá cobrar o ressarcimento das despesas.

Já a modalidade de interesse social, a Reurb-S, atende núcleos ocupados por população de baixa renda. Nesse enquadramento, a regularização e a infraestrutura essencial ficam sob responsabilidade municipal, salvo quando os ocupantes assumirem voluntariamente os custos nas condições previstas.

A renda familiar é um dos critérios da avaliação social. Também entram na análise a vulnerabilidade das famílias e sua capacidade de pagar pela regularização.

Chácaras podem virar condomínios com manutenção própria

Para núcleos implantados fora do perímetro urbano, a regra é a regularização como condomínio de lotes. Uma solução diferente depende de decisão unânime do Conselho Municipal de Regularização Fundiária Urbana.

Nesse modelo, os beneficiários assumem os gastos com projeto, instalação e manutenção da infraestrutura. O compromisso também abrange a manutenção da estrada de acesso.

A Prefeitura fica impedida de realizar obras ou manutenção dentro desses condomínios. O uso direto de máquinas públicas nas estradas de acesso também é vedado, com exceção das vias oficialmente municipalizadas ou que sirvam ao escoamento da produção agropecuária.

IPTU e taxa entram na conta

A formalização também tem efeito tributário. A lei prevê IPTU, taxas e contribuições a partir dos atos que reconhecem a destinação urbana da área, conforme a situação de cada núcleo.

Há ainda uma taxa municipal para análise e processamento da Reurb-E. O cálculo considera a área dos lotes ou unidades privativas e os valores usados para aprovar novos parcelamentos do solo.

A isenção dessa taxa exige que o interessado peça a regularização e conclua o registro da Certidão de Regularização Fundiária em até 24 meses da publicação da lei. O benefício alcança essa cobrança específica e não elimina as despesas com projetos e obras.

A lei também prevê suspensão do IPTU condicionada à adesão de todos os ocupantes, à colaboração com o processo e ao cumprimento de prazos. Para esse benefício, estabelece adesão em até 90 dias e registro em até 24 meses da publicação.

Como começa o processo

O processo pode começar por iniciativa do município ou por pedido dos interessados. O requerimento precisa identificar o responsável, apresentar um histórico da ocupação e delimitar a área a ser regularizada.

Os ocupantes devem apresentar documentos pessoais, comprovantes de estado civil, residência e renda, além dos papéis que demonstrem a posse ou a aquisição do imóvel. Contratos particulares e recibos estão entre os documentos previstos para esse cadastro.

Quando o pedido é apresentado por associação de moradores, deve haver uma relação dos associados e concordância de pelo menos 80% dos ocupantes. Para solicitar o enquadramento social, é preciso comprovar a limitação financeira das famílias.

O pedido abre um procedimento que inclui estudos, análise dos projetos, definição de responsabilidades, aprovação e encaminhamento ao Registro de Imóveis. O encerramento depende do cumprimento das obras e das demais obrigações assumidas.

Obras, estudos e compensação ambiental

As exigências técnicas incluem levantamento do terreno, identificação dos lotes e das construções, projetos e avaliação da infraestrutura existente. Os trabalhos precisam de profissionais habilitados e dos respectivos registros de responsabilidade técnica.

Todos os núcleos devem apresentar estudo de risco e de escoamento das águas da chuva. Mesmo quando não houver risco identificado, é necessária uma manifestação técnica que ateste essa condição.

A infraestrutura essencial abrange água potável, esgotamento sanitário, energia elétrica nas unidades, iluminação pública e drenagem, quando necessária. Núcleos fora do perímetro urbano com acesso a estradas ou rodovias também precisam de estudo de tráfego.

Há exigência de compensação ambiental, com plantio de uma árvore nativa para cada 250 metros quadrados de lote. Quando faltar espaço para o plantio, a lei prevê pagamento substitutivo ao fundo municipal.

Loteadores continuam responsáveis

O programa alcança núcleos implantados total ou parcialmente antes da lei, sujeitos à análise de suas características. Ter contrato de compra e venda, por si só, não comprova que uma ocupação esteja consolidada.

Áreas ainda em implantação precisam cumprir exigências próprias. Se houver risco que não possa ser eliminado, corrigido ou administrado, o plano deverá prever uma solução para realocar os ocupantes afetados.

A regularização também não anistia o loteador pelas infrações cometidas nem transfere à Prefeitura as obrigações que ele assumiu com os compradores. A lei preserva a possibilidade de cobrar dos responsáveis os gastos com a regularização.

No encontro de segunda-feira, os participantes também receberam orientação sobre os riscos da comercialização de lotes irregulares.

A apresentação foi conduzida pelo secretário de Obras e presidente do conselho, Leandro Gallina, pelo consultor Renato Góes e pelo secretário-executivo do colegiado, Sérgio Carvalho. Participaram profissionais técnicos e beneficiários.

Serviço

• Orientações: Secretaria de Obras, Engenharia e Infraestrutura.
• Endereço indicado nas diretrizes: Rua Alfredo Takahashi, 2, Cecap, Olímpia.
• Telefone indicado nas diretrizes: (17) 3279-4860.
• Solicitação: requerimento escrito, identificação dos interessados e documentação do núcleo e dos ocupantes.
• Informações e modelos: Regularização Fundiária — Prefeitura de Olímpia.